Japanese owners of property in Auckland should have received their new Capital Values (CV) issued by Auckland City Council. Investors may be surprised to see that in some cases the capital value of their property has dropped. We explore what this means for you.

オークランド市役所は、オークランドに投資物件を所有する日本人投資家に対して、新しい路線価を提示した。所有する不動産の路線価が下がったこともあるので驚いている投資家もいるでしょう。どんな影響があるかご紹介していきます。

The Capital Value is a snapshot of property values in your area. CV’s are primarily determined from sales statistics in the area over the last 6 to 12 months but also take into account any property improvements that required council consent. Because valuers do not visit individual properties CV’s do not necessarily reflect the true market value of a specific property.

路線価とは、その地域の一部の不動産を基に不動産評価額を示したもので、主にその地域の不動産評価額の過去６～１２ヶ月の統計値より路線価を決めていきます。
また市役所より許可があれば不動産評価額の上昇も決めることとなりますが、不動産鑑定士が個々の不動産を回り鑑定するのではないので、路線価も実際の市場不動産評価額に反映しないこともあります。

Capital Values are generated from area averages so anomalies occur, like the CV of a home in the exclusive area of Glendowie falling $800,000 to $1.5million while a nearby property rose by $100,000 to $1.2million, albeit the overall area rising by 7.79%.

路線価はその地域平均から出されているので、統一性が少ないことがよくあります。
例えば、7.79％の上昇がある高級住宅地Glendowieで、不動産評価額＄2.3millionから＄1.5millionまで下がった事例があり、それと同時期に逆で、その近くの物件に$100,000の上昇があり$1.2millionの不動産評価額が付いた事例もあります。

Some owners in Auckland appear happy because lower CV’s mean lower rates. My opinion is this is very unlikely. Auckland City Council’s old system for determining rates was based on a percentage of CV and the “annual value” or the expected annual rental income for that property. It has not been made public how rates will be determined from 1st July 2012 but it is highly unlikely once the new rating system has been created that rates will go down. We shall find out once our new rates assessments arrive late July / early August 2012.

路線価が下がる事によって、固定資産税も下がるからと喜んでいるオークランドホームオーナーもいます。しかし、私の意見では固定資産税が下がる可能性はとても低いと考えます。オークランド市役所の今までの固定資産税を決めるシステムは、路線価の何％とアニュアルバリュー（その物件が貸し出された場合の１年間の家賃収入）から決まるからです。

来年2012年の7月1日からどのように固定資産税を決めるのかはまだ公に出されていませんが、新しい固定資産税を決めるシステムが構築されても、投資家が払う固定資産税が下がることはないでしょう。2012年７月末か８月上旬にかけて、新しい固定資産税の詳細が送られてくるので、その段階で分かることと思います。

Many Japanese investors borrowed to purchase their investment property. They need not worry that a lower CV will affect their Loan to Value Ratio (LVR) because the banks know that the CV is not your property’s true value – it is only an average for the area. The only way to find out the true market value of your property without selling it is to employ the services of a registered valuer. A valuer will consider specific factors like the age and condition of the property, improvements such as landscaping and renovations and any locational factors such as views, position of house on the site and site aspect. If you decide to get a registered valuation for bank purposes be sure to consult with your relationship manager first.

多くの日本人投資家が物件購入に対してお金借り入れしています。銀行は、その不動産の本当の評価額ではなく地域の平均額を知っているので、Lone to Value Ratio(LVR)が変わらないので心配する必要はありません。(ローン額÷不動産価格)

不動産を売る以外で、その不動産の本当の不動産評価額を調べるには、土地鑑定士を雇う必要があります。この不動産評価額は、特定の要因によって決まり、例えば、築年数や物件の状態、また価格上昇の見込める作業（お庭の改装／手入れ状態や改装の有無等）ほかにも、立地条件（眺め、外観や家の方角等）で決まります。
もし、この土地鑑定士を雇う場合、必ず自分の銀行の担当者に相談してから行ってください。

A low CV would likely affect an investor if they wish to sell their property because it would certainly give a purchaser justification for a lower offer. The new CVs are valid for three years so if you are looking at selling your property in the near future or you wish to contend your new CV for any other reason then:
路線価の低い不動産を売りたいと考えた場合、その低い評価額がきっと投資家に大きな悪影響を与えるでしょう。
なぜなら、買い主が低いオファーを出す理由付けができるからです。
新しい路線価は３年間有効ですので、近い将来不動産の売却をお考えの方また他の理由で路線価を見直ししてもらいたい場合は下記のようにしてください。

* Fill in an online form at aucklandcouncil.govt.nz - Forms are also available at libraries, service centres and local board offices
*Call the council's revaluation team on 0800 874-060
*Object in writing before December 16, 2011
*Get an independent valuation from a registered valuer.

-　aucklandcouncil.govt.nzよりオンラインフォームから、もしくは図書館や地域のサービスセンターでフォームに記入して提出
-　お電話で0800 874-060より
-　2011年12月16日より前までに行ってください
-　鑑定士から不動産評価額を取得

不動産投資セミナー

Seminar

　なぜ、オークランドの賃貸物件の空き率は低く、そして価格は上がっているのでしょうか？物件の販売価格はどうでしょうか？物件価格はどのようになっていくのでしょうか？

Why are Auckland vacancy rates so low and rental prices rising? What are house prices doing? What can we expect house prices to do in the future?

　私は7月23日東京に行き、不動産投資家達とともに、最新の情報を共有することにしています。それはとても素晴らしいことだと思っています。
I will be in Tokyo on the 23^rd of July and I am truly excited to be able to share some new information with fellow property investors.

　私は、2011年のオークランド不動産市場をご紹介する予定です。我々は過去40年間のオークランド資産サイクルを検討しています。そして、我々がそのサイクルの中のどこにいて、どう投資していけばいいかという私の考えをお伝えします。私は、大好きな投資戦略のついてもお話する予定です。
　戦略の一つは、キャッシュフロー、キャピタル・ゲインと資本の安全性を最大にするというものです。私は、このような方法を共有したいと思います。
I will be presenting on the Auckland property market in 2011. We will be discussing the Auckland property cycle over the past 40 years and I will give my opinion on where we are likely to be going from here. I will also be talking about some of my favourite investment strategies. One strategy maximises cashflow, capital gains and capital security. I will share with you how I do this.

　私は、低利ローン（ローンに担保をつける方法）についてもお話し、海外預金口座も開設いたします。
　NZ Daisuki社の野沢哲夫が、私のセミナーにJOINTしていますので、ビザやニュージーランドの教育とライフスタイルについてなど、多くのことを得られると思います。

I will also be talking about low interest loans, how to secure a loan and opening an overseas bank account. What’s more Tetsuo Nozawa from NZ Daisuki will be joining me to talk about getting a visa, New Zealand education and the NZ lifestyle.

7月23日東京で皆様とお会いできることを楽しみにしています。

I really look forward to seeing you in Tokyo on the 23^rd.

物件の家賃収入に関するニュージーランドの税金について　の　続きです。

Q：税務局（IRD）番号の取得の仕方を教えてください。

A：非居住者がニュージーランド国内で発生した「収入」なるものを得れば、必ず非居住者用の確定申告（IR3NR）を税務局（IRD）に申告しなければなりません。　この確定申告でいう「収入」とは「課税対象となる利益と損失」を意味します。　IR3NRを申告する前に、先ずはIRD番号を取得します。　取得方法としては

① まず税務局のウエブサイト(www.ird.govt.nz )　からIR５９５の用紙をダウンロードします。IRDのウエブサイト右上の検索部分に’ IR595” とタイプをすれば用紙は見つかります。

② 用紙に必要事項を記入し、パスポートの写真があるページのコピー、現住所を表す電気代などの請求書、不動産を購入した際の売買契約書を合わせて、下記へ郵送します。

Inland Revenue Department:

Non Residence Centre

Postal

Dunedin 9054

New Zealand

What do I do after I am registered with an IRD number?

Now that you are registered with Inland Revenue you need to collect your relevant financial information such as bank statements, invoices and rental statements for the financial year (1^st April to 31^st March) and make a simple set of Accounts. Some Property Managers will do this for you. Then complete your IR3NR tax return and send to the IRD by the 7th July (this can be done online). You can complete your tax return yourself or engage an accounting professional to do it for you. As a rough guide you would expect to pay between $300 and $750 for a simple set of accounts.

Q：IRD番号を登録した後は何をすればいいでしょうか。

A：税務局への登録をし終えたら、確定申告の対象書類、例えば会計年度分の銀行の異動明細、請求書、 借用明細書などを用意します。これは大概不動産マネージャーが用意してくれます。　そして、確定申告の提出期限である7月7日までにIR3NRを作成し税務局ヘ提出（税務局のウエブサイト上からオンライン提出も可能です）します。　ご自身で確定申告が出来なければ、会計士に依頼することも可能です。手数料は大体＄300ドル～＄750ドル位となります。

I hope that this blog helps you to understand your liabilities under NZ tax law. If you require any specialist taxation advise please contact a registered accountant. If you would like an introduction to an accountant or have any questions regarding property investment in NZ feel free to contact us at michael@koagroup.co.nz

以上となりますが、ニュージーランドの税制下における個人の債務について、ご理解いただければ幸いです。もし、更に税金に関するアドバイスをご希望であれば、公認会計士へご相談ください。　公認会計士の紹介や不動産投資に関するご質問はいつでもお受付しておりますので、是非私マイケルまでお気軽にお問い合わせくださいませ。

　メールアドレスはmichael@koagroup.co.nz 　となります。

物件の家賃収入に関するニュージーランドの税金について

I am often asked questions by Japanese property investors, about the requirements for filing tax returns in NZ. I hope that this blog will provide you with helpful information prior to seeking professional accounting advice.

日本の投資家よりよく質問されるのが、ニュージーランドにおける確定申告についてです。今回はそんな悩みを抱えた方達の為に家賃収入を得る方の場合に焦点をおいてQ&A方式でまとめてみました。プロの会計士へお願いする前に、是非お読みいただければと思います。

Can you give me a summary of what I need to do?

To comply with the NZ tax system you must first determine how you are classified for taxation purposes. For some nothing is required for others you will be required to be registered with the NZ Inland Revenue Department. After applying for and receiving your personal IRD number you will need to fill in an annual tax return for the previous tax year (ending 31 March) by the 7^th July.

Q：私は何をすべきか概要を教えてください。

A：ニュージーランドの税制に従うためには、まずご自身が、居住者、非居住者、個人、事業等、どの部類にあてはまるかを決めなければなりません。　そして税の申告が必要な人は、税務局（IRD）へ登録をし、IRD番号（税務局番号）取得が必要になります。確定申告は4月から翌3月末までの会計年度分を7月7日まで行います。

Do I classify as a Non resident?

The taxation rules for individuals and for companies and trusts are different. Because most Japanese investors do not live in New Zealand and purchase investment property in their own name they fall under the category of being a Non Resident in the individual category. Technically a person is classed as a non-resident for New Zealand taxation purposes if he or she:

• is away from New Zealand for more than 325 days in any 12 month period, or

• is in New Zealand for less than 183 days in any 12 month period, and

does not have an enduring relationship with New Zealand such as a permanent place of abode.

Q：私は非居住者として扱われるのでしょうか？

A：ニュージーランドの税制は、個人・会社、トラストによっても異なりますが、日本人海外投資家の多くはニュージーランド国内に住まず、自分個人名義の投資物件を購入していますので、個人の非居住者として扱われます。　非居住者の定義とは：

・　　1年間のうち325日以上ニュージーランドを離れている人、もしくは

・ 1年間のうち、183日間未満しかニュージーランドに滞在しておらず、ニュージーランドと社会的、物理的、経済的、金銭的なあらゆる部分で存続関係(Enduring Relationship)を持たない人

を指します。　

How are Non-resident Interest, Dividends and Royalties taxed?

Taxation on interest, dividends and royalties are treated differently to taxation on rental income. If a non-resident’s only New Zealand income is from interest, dividends or royalties and Non-Resident Withholding Tax (NRWT) was deducted at source at the correct rate (10 - 15%) a Tax Return need not be filed. Moreover, investors can elect in writing to their bank to have an Approved Issuer Levy (AIL) applied to their interest, meaning that a total deduction of only 2% will be withheld as an alternative to NRWT. The disadvantage of AIL is that you may not be able to get a credit for the levy against your tax liability in your country of residence.

Q：非居住者における、利息・配当金・ロイヤルティに関する税金はどうなのでしょうか。

A：利息・配当金・ロイヤルティにかかる税金と家賃収入に掛かる税金の納め方は異なります。例えば、非居住者方のニュージーランドでの収入が利息、配当金もしくはロイヤルティのみで、非居住者源泉課税(NRWT)が正しい利率（１０～１５％）で自動的に差し引かれていれば、確定申告の申請は不要、つまりIRD番号も必要としません。

さらに、この場合投資家は銀行に対し、Approved Issuer Levy（AIL）の申請をすることで、非居住者源泉課税（NRWT）の利子所得を２％まで引き下げることができます。　AILのデメリットは、日本で総合課税、つまり確定申告の義務が生じますので、その申告のために還付金が受け取れない事もあります。

How do I apply for an IRD number?

Non-residents who receive New Zealand derived ‘income’, including rent from investment properties, must file a Non-Resident New Zealand Tax Return (IR3NR) with the IRD. In this taxation context, ‘income’ is defined to capture both ‘taxable profit’ and ‘taxable losses’. To apply for an IRD number simply go to the Inland Revenue website at www.ird.govt.nz and download an IR595. You can find the form by typing “IR595 into the search engine. Send the completed form along with a copy of your passport (the page with the photograph), a utility bill (or similar) showing your physical address and a copy of the Sale and Purchase Agreement for your property in NZ to the

Inland Revenue Department:

Non Residence Centre

Postal

Dunedin 9054

New Zealand

ちょっと長くなりましたので、続きは次のブログに書きます。

地震 – 物件所有者がすべきことは？

Following the recent Christchurch earthquake, I have had many concerned investors contacting me regarding their any responsibility for their residential property portfolios here in Auckland.

先日のクライストチャーチ地震を受け、オークランドに住宅用不動産を持つ多くの投資家の方々から、地震に備えてすべき事について多くのご質問を頂きました。

I am writing this blog to let investors know their legal responsibilities regarding their properties.

そこで今回は、物件のオーナーに対する法的な責任についてお話したいと思います。

Firstly, there is some belief that owners are required to complete structural checks of their properties. I want to reassure investors that there is no government or local government requirement for owners to have properties structurally checked for earthquake purposes.

まず、オーナーは自分の所有物件について、耐震性などの構造チェックをしておく義務があると思われているようですが、政府や地方自治体は地震に備えての構造チェックをオーナーに義務付けてはいません。

If there were such a legal requirement then the insurance companies would know about this and would require it when either approving applications or claims. Even after the recent earthquake in Christchurch insurance companies have never asked any questions over the structural integrity of a residential building to survive an earthquake.

もしこのような構造チェックが法的に義務付けられているのであれば、保険会社はその結果を知りたがるでしょうし、保険加入時の審査や保険金の請求時にも構造チェックの結果を要求するでしょう。今回のクライストチャーチの地震の後も、保険会社は、保険適用の判断材料として、居住用建物の構造保全性を聞いたりはしませんでした。

Having said this regarding general maintenance issues there is a legal requirement for property owners to keep the property in good repair. It is illegal to have a property, which could cause damage to another person or another person’s property. If there is a known problem with the property that the owner fails to rectify and it causes damage, the owner could be held liable in a court of law.

ただ、一般的なメンテナンスという点では、オーナーは、常に所有物件を手入れが行き届いた状態に保つことが法的に義務付けられています。他者や、他者の所有物に対して損害を与える恐れのあるような物件を所有することは違法に当たります。物件に既知の問題があり、オーナーがその問題の修繕を怠った結果として何らかの損害が生じた場合、オーナーは法廷で責任を問われる可能性もあります。

I therefore, reassure owners, you certainly do not have to go out and get an earthquake structural report. However, should there be a known problem, you must rectify that.

上記のようなことから、私がオーナーの皆様にお伝えしたいことは、ご自身の所有物件に対する責任として、耐震用の構造チェックを実施することは必須ではないということ、ただし既知の問題がある場合は、それを修繕しておく必要がある、ということです。

In regards to what you will receive in the case of an earthquake, the EQC, a government fund pays to a maximum of $100k +GST for houses 100 sqm or more. If for example, you have a unit that is only 80sqm then they will pay $80k. The cost for replacement above the EQC payment is the responsibility of private insurance companies and every domestic insurer in NZ provides cover for earthquake.

ニュージーランドでは地震が起きた際の補償として、EQC (Earthquake Commission)と呼ばれる政府機関から、家の面積に応じた金額(上限は100平方メートル以上の家に対してNZ$100,000+GSTまで)が支払われます。例えば、80平方メートルのユニットをお持ちの場合、NZ$80,000が支払われます。EQCからの給付金以上の修理費が必要となる場合は、民間の保険会社へ請求をすることになります。ニュージーランド国内のどの保険会社も、地震保険を用意しています。

I hope this allays any concerns investors may have. If you have any questions please do not hesitate to contact me.

これらの情報が、投資家の皆様の不安を軽減する助けになれば幸いです。ご質問などがございましたら、お気軽にご連絡ください。

Michael Mackinven

KOA Group Limited

www.koagroup.co.nz

The risk Investors must understand when borrowing in JPY

円建てローンを利用する際に知っておくべきリスク

You are considering borrowing in yen to purchase a NZ investment property!! You understand supply and demand forces likely to affect the NZD/JPY cross and suspect that the Japanese Yen might weaken in the future. Then you must read this to fully understand the biggest risk with borrowing in JPY.

皆様の中で、これからニュージーランドでの投資物件を購入するため、円建てローンのご利用を検討されている方はいらっしゃるでしょうか？円建てローンを検討されている方は、既にニュージーランドドル(NZドル)と日本円のクロスレートに影響を及す需給要因について理解をしており、また今後円安が進むかもしれないという推測をお持ちであると思いますが、是非このブログを読んで円建てローンを利用する上での最大のリスクについてもしっかり理解をして頂きたいと思います。

We at KOA agree that long-term the NZD will appreciate against the yen. However, in the short-term no one can say with confidence that the JPY won't appreciate against the NZD. Any number of things could cause the NZD to drop against the yen. One example would be an economic shock in China. If you are borrowing in yen you need to make sure you have buffers in place to be able to withstand such a movement.

弊社KOAでは、長期的に見た場合には日本円に対してNZドル高の状態が続くと考えています。しかし、NZドルが円に対して弱くなる(ドル安になる)要因はいくらでも考えられますし、中国での経済ショックのような例もあることから、短期的に円高になることももちろんあり得るでしょう。円建てローンをご利用になる場合には、そのような事態に備えて、追加の予備資金を確保しておく必要があります。

Let’s think, “What is the lowest the NZD could possibly go against the JPY?” and you need to ask yourself, “Can I survive that movement?” In other words, could you meet a margin call. Remember a margin call is a bank policy decision, which would require you to inject cash to bring you loan within the agreed LVR (Loan to Value Ratio). We know that the NZD has been as low as 45yen to the dollar two times before. Could this happen again? It’s possible, so let’s build buffers based on this worst-case scenario.

“日本円に対して、NZドル安がどこまで進むか(その時の為替レート)?” を考えてみてください。そして、実際にその為替レートになった場合、”不足分を補えるだけの追加資金があるか?”、つまり、マージンコールに対応できるか、を考えてみて頂きたいのです。

マージンコールは銀行の政策決定であり、このマージンコールによってLVR (Loan to Value Ratio:物件の価値に対するローン額の比率)を銀行の指針に沿った数値に戻すための追加資金の投入を求められる場合があります。これを念頭に置いて頂きたいと思います。これまでに2回ほど、NZ$1=45円までドル安が進んだことがありますが、再びこのようなドル安になることがあるでしょうか？これは、あり得ないことではないと思います。

このような最悪の場合に対応できるだけの予備資金をご用意頂くことが大切であると考えます。

You may be looking at borrowing $1million or more but for our example let’s use a borrowing increment of $100,000NZD, which has been drawn down in a yen loan at a 70% LVR at 62 JPY to NZD. Now lets say the seemingly inconceivable happens and the NZD drops to 45 JPY to NZD. How much cash would you need to put in? The answer is, a top-up of $38,000 to bring your loan back down to a 70% LVR. Depending on your situation this may or may not be palatable, so there is a range of strategies available for you to minimize your exposure.

皆様の中には、NZ$100万ドル以上のローンを検討されている方もいらっしゃるかもしれませんが、ここでは例として、NZ$100,000をLVR 70%、NZ$1=62円で円建てローンで借り入れした場合を考えてみます。この条件でのローン開始後に、通常では考えられないようなドル安となり、NZ$1=45円になったとします。その場合、追加資金としていくら必要でしょうか？LVR 70%に戻すためには、NZ$38,000の追加資金の投入が必要ということになりますね。

各人の状況に応じて、このような追加資金額が許容範囲の方も居るでしょうし、そうでない方も居ると思います。こうしたお客様毎のリスクを最小限にする為にKOAではあらゆる戦略をご用意しています。

You could look at taking out a dual currency loan. This means drawing down a portion of the loan in NZD and a portion in JPY. You can specify the percentage of NZD at a level you feel comfortable with. You could even borrow 100% in NZD and your currency exposure would be limited to a relatively smaller percentage of your initial investment.

ローンの方法として、円建てとNZドル建てを組み合わせるという方法もあります。この場合、円建て、NZドル建てそれぞれの割合は、自由に決めることができます。

または、リスクを最小限に抑えたいのであれば、100%NZドル建てローンにするという選択肢もあります。

You could also pay a higher deposit and borrow at an LVR lower than 70%, which would create a buffer. The lowest LVR would be 0% or in other words purchasing your property in cash. Reducing your LVR can of course be used when borrowing in either JPY or NZD.

頭金を多めに支払い、LVR 70%以下でローンをすることもバッファーの確保につながります。最小LVRは0%、すなわち物件を現金で購入することです。LVRを低くすることでリスクを軽減するという方法は、円建て、ドル建て、どちらのローンについても有効な方法です。

Are the benefits of a yen loan worth the risk then? Remember, that the NZD went as high as 95 prior to the World Financial Crisis so should the NZ dollar return to these levels you will make significant returns. Also, because the interest rates on yen loans are less than 2%, the cashflow benefits are considerable.

それでは、円建てローンはこのようなリスクを踏まえた上でも利用する価値があるのでしょうか？先頃の世界金融恐慌の前に、NZ$=95円まで上がったことを考えてみてください。円建てローンの利用中、NZドルが再び同じようなレベルにまで上がったとしたら、かなりの利益を得ることになるでしょう。また、円建てローンの利率は2%以下と低く、キャッシュフローの面からの利得も期待できます。

If you fully understand this biggest risk, you too can safely enjoy the benefits of owning a New Zealand Investment Property.

上記のような、円建てローンに伴う大きなリスクをしっかり理解した上であれば、ニュージーランド投資物件を所有するために、安心して円建てローンを利用し、その利益を享受できるでしょう。

This is my last blog for 2010. We from KOA wish everyone a very Merry Christmas and a happy and prosperous New Year.

2010年のブログはこれで最後です。皆様が素敵なクリスマスと素晴らしい新年を迎えられるようお祈りしております。

Michael Mackinven is the Managing Director of KOA Group, which acts for Japanese Investors in the NZ Property market

マイケル・マッキンベン

(KOAの代表取締役。ニュージーランドの不動産マーケットにおいて日本人投資家の皆様のために活動しております。)

Welcome. It is our intention to give regular brief insights into the Auckland residential property market for our Japanese investors.

こんにちは。

このブログでは、主に日本の投資家の皆様へ向けて、定期的に、オークランド(ニュージーランド)の不動産市場についての簡潔な洞察をお伝えしています。

How to earn more and work less in joint ventures.

今回のテーマは、

『ジョイントベンチャー(共同事業)で利益を増やし働く時間を少なくする方法』

です。

Property investing can be very rewarding and a great way for investors to create high passive income and returns on investment while at the same time reducing risk.

Investors can purchase property directly with total control or another option that can give property investors an optimal combination of income, return on investment and investment security is investing as a silent partner in property joint ventures.

不動産投資は投資家にとって非常に有益で、高い受動的所得や利益を生むと同時に、リスクを減らすこともでき得る素晴らしい方法です。

投資家は、ご自身の全管理の下で直接不動産物件を購入することもできますが、もう一つのオプションとして、サイレントパートナー(業務に参加しない共同出資者)として不動産ジョイントベンチャーへ投資をし、最適な組み合わせでの収入、投資収益、投資有価証券を得るというものがあります。

【What is a Joint Venture?】

A joint venture is a contractual business association of two or more parties engaged in a common commercial enterprise. Joint ventures are among the most powerful tools available for shaping success in today’s competitive business environment. Individuals enter joint ventures in order to share strengths and resources, minimise risks and increase competitive advantages in the marketplace.

【ジョイントベンチャーとは?】

ジョイントベンチャーとは、共同の営利事業に従事する複数の企業によって成り立つ、契約上の商業組合のことです。

ジョイントベンチャーは、今日の競争の激しいビジネス環境において、成功するために利用できる最も強力な手段の一つです。

各個人が、ジョイントベンチャーへ参加することにより、お互いの長所や資源の共有、リスクの最小化、市場における競争力の強化を図ることができます。

The joint venture can take the form of a new business entity. In the case of say an Auckland property investment or property development a local property specialist may collaborate with a Japanese investor, the former providing the know-how and the latter providing the resources.

This type of arrangement in the present environment can be particularly rewarding. Japanese investors can secure NZ dollar funding at 2% below what local NZ investors are paying with no exchange rate risk. Or a joint venture partnership could take on some exchange rate risk and borrow in yen at over 4% below the local cost of funds.

ジョイントベンチャーとして、新しいビジネスの形を取ることができます。

オークランドの不動産投資または不動産開発に当てはめると、日本の不動産投資家と、協力をしている地元の不動産専門家がいる場合、不動産専門家がノウハウを提供し、不動産投資家が資源を提供するという形でこの関係が成り立ちます。

上記の例のような関係は、現時点のビジネス環境においては特に有益でしょう。

日本の投資家は、地元(ニュージーランド)の投資家が支払っているよりも2%も低い利率で、為替レートのリスクなしにNZドルのローンを利用することができます。

また、ジョイントベンチャーの共同経営者がある程度の為替リスクを覚悟しているのであれば、円建てローンを利用して4%以上も低い利率で借りることも可能です。

Such a JV combining the ability to secure cheap credit, with specialist local knowledge provides unparalleled passive cashflow and returns on investment. It also dramatically lowers risk and gives an extremely powerful competitive edge in the present market.

このように有利な条件で資金を確保する能力と、不動産専門家による地元の知識が、ジョイントベンチャーという形で結びつくことで、圧倒的なキャッシュフローと投資利益が生まれます。

また、現在の市場においては、ジョイントベンチャーにより著しくリスクを軽減し、競争力を強化することが可能です。

Welcome. It is our intention to give regular brief insights into the Auckland residential property market for our Japanese investors.

こんにちは。

このブログでは、主に日本の投資家の皆様へ向けて、定期的に、オークランド(ニュージーランド)の不動産市場についての簡潔な洞察をお伝えしています。

Will the Christchurch earthquake affect Auckland house prices?

今回のテーマは、

『クライストチャーチの地震がオークランドの住宅価格へ及ぼす影響は？』

です。

An experienced Tokyo property investor wrote to me today that after the Kobe earthquake of 1995, Tokyo property prices were affected considerably. He writes, “that prices of old buildings especially ones built prior to 1981, when new building codes were introduced, were the most affected”. So are we likely to see any effect on Auckland property prices?

The weekend earthquake in Christchurch measured 7.1 on the richter scale and occurring only 30km underground it was miraculous no lives were lost. This blessing was due to the fact that the city bars had closed for the night and no-one was working in the central city areas where Christchurch’s older brick buildings are concentrated. It was also due to our low population density but also to NZ’s strict building code. I was in Japan when the 1995 Kobe earthquake happened and it is very obvious that the psychological effect after the Kobe earthquake where over 6,000 people lost their lives was very different to what Aucklanders are experiencing today. Today, New Zealander’s are feeling shocked but also relieved.

東京に居る経験豊富な不動産投資家の方から、1995年の神戸大震災の後に東京での不動産価格がかなりの影響を受けた、という話を伺いました。

特に、新しい建築基準法が導入される前の、1981年以前に建てられた古い建物の価格への影響が最も大きかったそうです。

今回クライストチャーチ (ニュージーランド) で起きた地震は、オークランドの不動産価格に何らかの影響を及ぼすのでしょうか？

先週末に起きたクライストチャーチの地震は、マグニチュード7.1を記録し、震源の深さ30kmという大規模なものでしたが、奇跡的にもこの地震による死者は出ませんでした。

これは、クライストチャーチ市内のバーが前夜に営業していなかったこと、そして、地震発生時に、古いレンガ作りの建物が密集している市内中心部で働いている人がいなかったことが幸いしました。また、人口密度が低いことや、ニュージーランドの厳しい建築基準法も幸いしたと言えるでしょう。

私は1995年の神戸での阪神大震災の発生時に日本に居たのですが、6,000人以上もの命が失われたこの阪神大震災が人々の心理へ及ぼした影響と、今回のクライストチャーチでの地震がオークランドの人々の心理へ及ぼす影響にはだいぶ差があると感じます。

ニュージーランドの人々は、ショックを受けてはいますが、安心し始めています。

We are feeling relieved that we seem to have an understanding of the potential outcomes of large earthquakes from previous disasters like the 7.8 magnitude earthquake which decimated Napier in 1931 and the Edgecumbe earthquake in 1987 that left a 7km fissure up to 4 metres deep and 4 metres wide.

And so credit can go to the authorities for writing strict building codes over the years to ensure buildings are strong enough to cope with major earthquakes and also for upgrading the seismic strength of many older buildings. Christchurch Cathedral for example, the historic stone building in the Square, was strengthened at considerable cost several years ago and it remains largely unaffected in the midst of many buildings of a similar age that have been destroyed.

ニュージーランドでは、1931年にネイピアに大きな被害を与えたマグニチュード7.8の大地震や、1987年に起きたEdgecumbe地震と呼ばれる、最大4メートルの深さと幅の7キロにも及ぶ断層破断を残した地震などの過去の災害を経験してきたことで、大地震の後に起こるであろう事象をある程度把握しているという認識が我々を安心させているのだと思います。

この過去の経験があったからこそ、ここ数年は、ニュージーランド国内で新たに建てられる建物は厳しい建築基準法により、大地震にも耐えうる強度を持つようになり、古い建物は耐震強度を高めるなどの対策が取られてきたのです。

一例として、クライストチャーチ市内中心部の広場にある歴史的な石造建築物である大聖堂は、数年前に多額の費用をかけた補強工事が行われました。

その結果、今回の地震では同年代の建造物の多くが破損する中、ほとんど影響を受けずに済んだのです。

We are therefore likely to see further governmental led changes of building codes. However, it would be safe to assume we will not see any direct impact on Auckland property prices as a result of this weekend’s earthquake. If you are a Japan based investor with a property portfolio in Auckland I hope that this will be of comfort to you.

今回のクライストチャーチでの地震による結果を受けて、ニュージーランド政府は建築基準法に更なる変更を加えるかもしれません。

しかし、この地震によるオークランドの不動産価格への直接的な影響はほとんど無いと考えて、まず間違いないでしょう。

もし皆様の中に、日本を拠点とし、オークランドに不動産ポートフォリオを持つ投資家の方が居られましたら、この私の見解が少しでも不安を軽減する助けになれば幸いです。

Welcome. It is our intention to give regular brief insights into the Auckland residential property market for our Japanese investors.

こんにちは。

このブログでは、主に日本の投資家の皆様へ向けて、定期的に、オークランド(ニュージーランド)の不動産市場についての簡潔な洞察をお伝えしています。

Should I invest in an apartment or a house with land?

今回は、

『アパートメントと土地付き一戸建て、どちらに投資をすべきか。』

についてお話したいと思います。

Apartments in Auckland have become popular. Whereas, older Kiwi’s grew up on a 1/4 acre section with a dream of having their own home on a piece of land, young people’s lifestyles have changed. Apartment living attracts. Restaurants, bars and shops on your doorstep; marvellous views that traditional home owners can only dream of; full security; facilities, like gymnasiums and pools in the building or at the very least a short walk away and valuable weekends not spent gardening.

オークランド(ニュージーランド)のアパートメントの人気が出始めています。

1/4エーカーほどの狭い土地で、いつかは土地付きのマイホームを持つ事を夢見ながら育った世代のキウイ(ニュージーランド人)達に対して、若い世代のキウイ達のライフスタイルは変わりつつあり、アパートメントは彼らのライフスタイルにより合っているのでしょう。

アパートメント暮らしは魅力的で、

・レストランやバー、買い物をするお店などがすぐ周辺にある利便性

・昔ながらの一軒家のオーナー達にとっては思い描くことしかできないような素晴らしい景色

・十分な安全性

・アパートメント内、またはすぐ近くにあるジムやプールのような共用施設

といった要素を備えており、ガーデニングをして過ごすよりももっと充実した週末を過ごすことができるでしょう。

From an investors perspective apartments generally offer high returns, good tenant demand and possible tax advantages for some investors due to proportionately higher depreciation schedules. Also, some apartments can offer an overseas investor an Auckland holiday home when required and for the rest of the time a rental stream. What’s more in the present market purchasing an investment apartment well below replacement cost is the norm.

不動産投資家の視点から見ると、アパートメントは一般的に見て高い利回り、借り手の需要の多さ、比較的高い水準の減価償却スケジュールによる税金面での利点がある、等のメリットがあります。

また、海外の不動産投資家の方々にとっては、休暇などでオークランドへお越しになった際にはホリデーアパートメントとしてご自身で利用し、それ以外の期間は貸しに出すといった使い方もできるでしょう。

さらに良い点は、現在の不動産市場ではreplacement cost(取替原価：資産の再調整に要する原価)の低い投資用アパートメントを購入することがごく当たり前になっていることです。

Apartments have a significant portion of “emotional margin”. Examples of property with high “emotional margin” are beachfront property, quality owner occupied homes, homes near good schools and homes in well-established suburbs. Such properties often have net rental yields as low as 2% to 3%. The higher the emotional margin the lower the real rate of return.

As a rule of thumb, the cheaper a property is in any given area the higher the expected rate of return. Apartments, being cheap compared to surrounding housing options, expectedly show high gross returns. However, as explained above, apartments contain a high “emotional margin”, so they should have lower returns. This paradox confuses. What we actually find is that the real rate of return is masked by various unseen costs.

1) Fees: While the gross returns initially appear better than houses with land once body corporate and other fees are deducted the returns are often less than normal housing.

2) Capital Gains: It is not unreasonable to expect capital gains from good quality apartments however, the probability of achieving capital gains is far less than with well located houses with land.

3) Control: When you buy a house and land investors generally enjoy freedom and control. With an apartment, the types of tenants in the building, upgrades to the building, neighbours, noise, appearance, use of common areas etc, which directly affect the value of an investment are all effectively out of an investor’s control.

4) Adding value: Your ability to add value to your investment apartment is limited to an interior redecoration. With house and land, investors have unlimited opportunities to add value.

アパートメントには、“Emotional margin(満足度を得るためにかかるコスト)” が含まれる場合が多く、高い “Emotional margin” を伴う物件の例として、

・海辺の物件

・高級住宅地にある物件

・評判の良い学校の学区にある物件

・生活基盤の整った地域にある物件

などが挙げられます。

こうした不動産物件は、純粋な家賃収入は2%から3%と低い場合が多く、“Emotional margin”が高ければ高いほど、実質的な利回りは低くなると言えます。

大まかには、ある一定の地域内で価格の安い不動産物件であるほど、期待される利回りが高くなると言え、その意味で、他の住宅の選択肢に比べて価格の安いアパートメントは期待通り高い総利回りを示すことになります。

しかし、上記で申し上げた通り、アパートメントには高い“Emotional margin”が含まれますので、結果的に利回りは低くなるはずです。

このパラドックスは非常に紛らわしいのですが、要は、実質の利回りは、様々な目には見えない費用や要素によって左右されるということです。

1) 手数料
初期段階では、土地付き一戸建てよりもアパートメントの方が総利回りが良く思われますが、Body corporate (物件の管理組織) に支払う費用や諸費用を差し引いた後の利回りを見ると、一戸建ての利回りよりもアパートメントの方が低くなる場合が多々あります。

2) キャピタルゲイン (資産売却益)
質の良いアパートメントであれば、キャピタルゲインを期待することも無理ではありませんが、キャピタルゲインを狙える確立は土地付きの一戸建てに比べてはるかに低くなります。

3) 管理
家と土地を購入した場合、通常は購入者が自由にその家を管理することができますが、アパートメントの場合は、その建物のテナント(借り手)のタイプや、建物の改装、近隣住民、騒音、概観、共用施設の使用状況などが直接、投資価値に影響を及ぼし、事実上、投資家はこれらを管理することができません。

4) 付加価値付け
投資物件としてアパートメントを購入した場合、物件の価値を高める手段としては室内のリフォーム程度に限られます。

土地付きの一戸建てであれば、価値を高める手段は無限に考えられます。

KOA recommends investing in houses with land but there are advantages to investing in apartments also. It really does depend on the individual investor as to what is more suitable. Ultimately though, it is up to you so read lots of books, talk to other investors and most importantly seek out independent and professional advice to help you make your decision.

KOA では、土地付き一戸建てへの不動産投資をお勧めしていますが、アパートメントへの投資にも、もちろん利点があります。

不動産投資用の物件としてどちらがより適しているかは、投資家の方それぞれの状況によって変わってきますが、やはり最終的にはお客様次第ですので、できるだけ沢山の資料に目を通したり、他の不動産投資家の方々と意見交換をしたり、更には、決断を下す際に役立つような、信用の置ける専門的なアドバイスを見つけ出すことが重要でしょう。

Welcome. It is our intention to give regular brief insights into the Auckland residential property market for our Japanese investors.

こんにちは。

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After making the decision to buy an investment property, the single biggest decision you will make is, “Who will manage your investment”. If you have decided to purchase a Housing New Zealand property then all the management decisions will have been decided. Housing New Zealand Corporation will manage your property and you will receive rent 52 weeks of the year even if the property is vacant. HNZC will attend to any damage issues, send you statements and take care of everything so you won’t have to worry about a thing. However, lately a number of Japanese investors are choosing to purchase non-HNZC residential property investments.

不動産投資用の物件を購入することになったら、次に考えなければいけないのは　“投資物件の管理をどこに任せるか”　という事でしょう。

皆様がハウジングニュージーランド(以下、Housing NZ；ニュージーランドの政府家賃保障住宅) の不動産物件を購入される場合、物件の管理は全てHousing NZに任せる事になります。

Housing NZは購入された不動産物件を管理し、もし物件の借り手が見つからない場合には所有者への家賃を支払いをます。

また、物件の補修作業についてもHousing NZが対応や所有者への報告を行いますので、非常に安心です。
しかし、ここ最近は多くの日本人投資家の方々がHousing NZ以外の居住用物件への不動産投資を選ぶ傾向にあります。

These could be apartments that give them a mix of rental income plus the ability to use them while they are in New Zealand, or a house that they can retire to in the future but rent it out in the meantime or even blocks of flats that give a higher return on investment. With these options you will need to choose a property manager.

その物件とは、ご自分達がニュージーランドに滞在する時にはそこに住むことができ、それ以外の時には賃貸にすることで家賃収入を得ることができるアパートメント物件や、将来リタイアされた後に住む為に購入し、それまでの間は賃貸にすることができる一戸建て、または、投資収益としてより高い利益が見込めるフラット (共同住宅) などです。

こういった物件を選んた場合には、購入後に管理を任せる物件管理者を決めなくてはなりません。

It is important to be aware that there are many rental management companies in Auckland and each specialises in a different area. Some rental companies rent only apartments, some rent only in a certain area, some only do short term rentals and other big firms do the lot. Each company differs in the way they conduct their business. Generally, companies will charge approximately 8.5% of gross rental income. In New Zealand, landlords will not be charged a fee for letting a vacant property but they may be charged for property inspections. Also, rental companies will organise maintenance and often renovations of properties and may or may not charge for this service.

オークランド(ニュージーランド)には、それぞれに専門分野を持つ多くの物件管理会社があり、アパートメント物件のみを扱う会社、特定地域の物件のみを扱う会社、短期の物件のみを扱う会社、また、総合的な物件を扱う大きな会社など、各会社毎に管理の仕方も異なります。

大抵の場合は、所有者は管理会社へ賃料収入の約8.5%を支払います。

ニュージーランドでは、家主が物件を貸し出す際にはお金はかかりませんが、物件査定にはお金がかかります。

また、物件管理会社は物件のメンテナンスやリノベーションについても手配をしますが、この際にこれらのサービスについて料金を請求する会社もあれば、請求をしない会社もあります。

When deciding on a rental manager for your new investment property it is important to take into account the way the company charges and also conducts its’ business compared to its’ competitors but more importantly you should consider favourably a company that is:

【Skilled at Communicating and building Relationships】
Your rental property manager must be able to communicate and build a good relationship with you. They should ask about your goals for the property and act on your behalf to achieve those goals.Equally as importantly, a property manager must develop good relationships with their tenants. A happy tenant means a better return on investment. For your investment to be successful, choose a rental manager skilled in developing professional relationships with your target market.

【Knowledge of Target Market】
Residential property comes in many different types and locations. Letting an apartment in the central city is very different to letting a free-standing house in the suburbs. Hence, if you have bought a house on the North Shore you probably do not want to use a specialist city apartment property manager. Choose a management company that is based close to your investment property and who truly understands your target market. A management company who knows how to appeal to your potential tenants and offers outstanding customer service will greatly improve the long term return on your investment.

【Professionalism and trustworthiness】
New Zealand was recently voted as the least corrupt nation in the world. Backhand payments, bribes or other forms of dishonesty are rare. I have never personally heard of any stories from within New Zealand of management companies for example saying the property was vacant and pocketing the rent. That is not to say that it doesn’t happen so you should make every effort to choose a company that is professional and that you can trust.

皆様が購入した不動産物件の管理者を決める際、サービス毎の料金や、管理の仕方などを各会社毎に比較する事が大切です。

加えて、以下のような要素を持つ物件管理会社を選ぶのが望ましいでしょう。

【コミュニケーション力があり友好関係を築くことができること】
物件管理者は所有者との意思疎通をはかり友好な関係を築くことにより、所有者の物件に対する将来的な展望を知った上で、それを実現するために行動しなければなりません。

同様に、物件管理者はテナント(賃借人)とも友好関係を築くことが大切です。
なぜなら、テナントの満足度が安定した投資収益に繋がるからです。

また、不動産投資を成功させるためには、ターゲットとする市場との専門的な関連を培うだけの力量がある物件管理者を選定することにかかっているのです。

【ターゲットとする不動産市場についての知識があること】
居住用物件の種類や地域は多岐に渡り、例えば、都市部のアパートメントを貸し出すのと、郊外の一戸建てを貸し出すのとでは当然ターゲットが全く違ってきます。

もし皆様がノースショアに家を購入したのであれば、都市部のアパートメント物件管理のスペシャリストに管理を依頼しないでしょう。

皆様の投資物件の周辺地域を拠点とし、ターゲット市場を的確に把握している管理会社を選んで下さい。

テナントになる見込みがある人への物件のアピールの仕方を心得ており、また、優れたカスタマーサービスを提供できる管理会社を選ぶことが、長期的な投資収益をもたらすのです。

【プロ意識、信頼性があること】
近年、ニュージーランドは世界中でも最も腐敗が少ない国として選ばれ、裏金や賄賂といった不正行為は、めったにありません。

個人的には、例えば、管理会社がテナントが見つからないなどと偽り家賃を着服する、といったような話もニュージーランドでは耳にしたことがありません。

ただ、こういった事は必ずしも起こらないとは言い切れませんので、プロ意識があり信頼のおける管理会社を選ぶことに越したことはありません。

■How to choose your management company

1) Meet at their office
Organise to meet a potential manager at their offices and ask lots of relevant questions. How long have you been in business? How many properties does each property manager manage? (80 would be low and 200 extremely high). Ask yourself the question, “Do you get a good feel from the manager, the office environment and would your potential tenants want to do business here?”

Property managers solve small problems daily that you do not have the time or want to solve yourself. They screen potential tenants, solve disputes between neighbours, fix broken windows and evict problem tenants. Choose a rental manager who is a “can-do sort of a person” - the type of manager to whom nothing is a problem?

2) Ask for references
Do not be afraid to ask for references and check them out. You may even like to have a look from the street at some properties managed by the company. Remember choosing your property manager is the biggest decision you will make after deciding to buy the property.

3) Make a plan
Once you have chosen a manager create a plan with them based on your long-term goals. Communicate regularly with them and give your input when asked for.

■物件管理会社の選び方

1) 物件管理会社のオフィスで会う

まず、管理会社のオフィスで管理者候補の人と会う際、

「この仕事に就いてどれくらいですか？」や

「管理者一人当たり、何件くらいの物件を担当していますか？(80件であれば少なく、200件は極端に多すぎるでしょう。)」

など、できるだけ多くの質問を準備しましょう。

そして、ご自身がその管理者や管理会社のオフィス環境から良い印象を受けたかどうか、そしてテナントとなる人達はこの管理会社に依頼をするかどうかを考えましょう。

物件管理者は、物件所有者が対応する時間がなかったり、対応したくないと思うような、日々発生する小さな問題を解決したり、テナントの選定、近隣住人との揉め事の解決、壊れた窓の修理、問題のあるテナントの強制退去などの対応をします。

これらの事を面倒な問題と思わないような、”意欲的な人”を物件管理者として選びましょう。

2) 推薦状を依頼する

物件管理者が適切な人物であるかどうかを確かめるために、推薦状を依頼しましょう。

また、その物件管理会社によって管理されている物件を外から見てみるのも良いでしょう。

物件管理者の選定は、物件購入の決定に次ぐ大きな決定であることを念頭に置いておいて下さい。

3) 計画を練る

物件管理者を決めたら、皆様の長期的な展望に基づきその管理者と一緒に計画を練りましょう。
定期的に連絡を取り合い、皆様の意見を伝えて下さい。

Remember, that a management company will have hundreds of properties on their books. You want to be the management company’s favourite landlord but also a landlord that they are a little afraid of. Treat them exactly as you want them to treat your tenants – with honesty, respect and fairness and you will have a long and very good relationship.

物件管理会社は何百件もの物件を管理していることを忘れずに、管理会社のお気に入りの家主というだけでなく、ある程度の威厳を持ち、管理会社が気を遣ってくれるような家主になって下さい。

管理会社がテナントに対する態度として皆様が求めるのと同様の態度（誠実、考慮、そして、公正など）で皆様が管理会社と接すれば、より長期に渡る非常に良い関係が保てるでしょう。

Wishing everyone a very happy and prosperous 2010.

皆様にとって、2010年が幸福で豊かな年になりますように。